Você comprou um imóvel com contrato de gaveta e agora quer garantir sua segurança jurídica?
Essa situação é muito comum no Brasil, especialmente em transações informais, e pode trazer grandes problemas no futuro. A boa notícia é que é possível regularizar esse tipo de imóvel e garantir sua tranquilidade. Neste artigo, vamos explicar o que é o contrato de gaveta, os riscos envolvidos e como você pode regularizar a propriedade.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo informal feito entre comprador e vendedor de um imóvel, normalmente sem registro em cartório, ainda que com firma reconhecida. Embora esse tipo de contrato tenha valor entre as partes, ele não transfere a propriedade legalmente. Ou seja, o comprador não é reconhecido como proprietário perante o cartório de registro de imóveis. Consequentemente, ele fica vulnerável a diversos riscos jurídicos e patrimoniais. Além disso, esse tipo de acordo dificulta o acesso a financiamentos e pode gerar complicações futuras, especialmente em casos de inventário ou disputas judiciais.
Quais os riscos de manter um contrato de gaveta?
Manter a posse de um imóvel apenas com contrato de gaveta pode parecer mais simples ou barato no início, mas traz consigo uma série de riscos:
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, se este vendedor figurar como proprietário na matrícula do imóvel;
- Em caso de falecimento do vendedor o comprador pode ter que comprovar aos herdeiros que comprou o imóvel, além disso, terá que pagar as despesas de inventário sobre o imóvel para só depois realizar a transferência da propriedade;
- Desvalorização no preço final do bem imóvel, já que trata-se de imóvel irregular;
- Em caso de falecimento do vendedor e/ou disputas judiciais, despesas em dobro para regularizar.
Como regularizar um imóvel com contrato de gaveta?
Regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta exige atenção e apoio jurídico. Considere que, à depender do caso, podem ser adotados diferentes caminhos, pois, são muitas as possibilidades de regularização, mas, vamos lhe dar algumas dicas úteis:
1. Verificação da situação registral
O primeiro passo é consultar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para identificar quem é o proprietário oficial e se existem ônus, pendências ou irregularidades. E vale ressaltar que raramente se localiza um imóvel sem nenhum tipo de registro.
2. Acordo com o vendedor (ou seus herdeiros)
Se o vendedor ainda estiver vivo, é possível formalizar a venda por meio de escritura pública de compra e venda e registrar a transferência da propriedade. Caso contrário, será necessário buscar soluções judiciais.
Mas, se o proprietário registral for falecido, desde que localizados os herdeiros, terá que se proceder com o inventário com cessão de direitos, e assim transferir a propriedade, no entanto, todos os herdeiros devem assinar a escritura pública de inventário com cessão de direitos.
E se você se pergunta se precisará pagar impostos no inventário, a resposta é sim. Pois, você deverá arcar com os impostos e despesas do inventário, além dos tributos e custos referentes à compra e venda do imóvel.
3. Usucapião extrajudicial ou judicial
Você deve considerar essa opção apenas depois de descartar todas as outras possibilidades. Pois, se ocupar o imóvel pelo período mínimo da modalidade de usucapião, de forma pacífica, contínua e com a intenção proprietário, pode regularizar a propriedade por usucapião — especialmente quando não há como formalizar a escritura com o vendedor.
Por isso, analise a usucapião com cautela. Esse caminho pode gerar despesas processuais, desgaste emocional e, ao final, o juiz pode negar seu pedido. A melhor dica é: consulte um profissional especializado antes de tomar qualquer decisão. Ou seja, um advogado com experiência em atuação no mercado imobiliário.
4. Ação de adjudicação compulsória
Se o contrato de gaveta estiver assinado, os pagamentos estiverem quitados, mas o vendedor se recusar a outorgar a escritura, ainda assim, é possível ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória, exigindo a transferência da propriedade.
Por que regularizar?
Regularizar seu imóvel traz inúmeras vantagens, vou listas apenas algumas delas, veja:
- Segurança jurídica e proteção patrimonial.
- Possibilidade de financiamento, venda ou inventário sem obstáculos.
- Evita disputas judiciais e perda do bem.
Conclusão
Se você tem um imóvel com contrato de gaveta, o ideal é agir o quanto antes para garantir seus direitos. A regularização evita problemas no futuro e protege o investimento que você já fez. Procure um advogado especializado e comece esse processo com segurança.
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Elizane Stefanes é advogada especialista em Direito Imobiliário, com uma formação acadêmica abrangente que inclui: Pós-Graduação em Direito Imobiliário | Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral | MBA em Holding e Planejamento Sucessório.
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Pós-Graduação em Direito Imobiliário: Especialização focada em transações imobiliárias, especialmente na análise de contratos e processos de compra e venda de bens imóveis;
Direito Notarial e Registral: Expertise em atos notariais como escrituras públicas, inventários, divórcios e testamentos, além de amplo conhecimento em registros imobiliários e civis;
MBA em Holding e Planejamento Sucessório: Formação voltada para gestão patrimonial, planejamento sucessório e estratégias para preservação do patrimônio familiar.
Com experiência no mercado imobiliário desde 2010, inicialmente como corretora e desde 2019 como advogada (OAB/SC), atende clientes em todo o Brasil e no exterior.
