Pretendemos trazer aqui uma série de conteúdos sobre INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, mas antes de adentrar ao tema, mister se faz uma breve explanação sobre condomínio geral e condomínio edilício, portanto, se quer saber mais sobre o tema incorporação imobiliária e suas nuances, acompanhe as publicações seguintes.
CONDOMÍNIO GERAL
Com regramento previsto nos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil de 2002, o condomínio geral é caracterizado pelo fato de haver em um único título de propriedade (domínio) dois ou mais proprietários, estes exercem direitos iguais sobre o bem, não havendo distinção de direitos para aquele que possui uma cota parte menor ou maior que o outro.
Essa copropriedade ou compra em condomínio pode ser de um prédio, ou até mesmo de um terreno, casa, loja, sala comercial, espólio ou outro bem adquirido por duas ou mais pessoas, tornando esse patrimônio indivisível.
Ex: Dez pessoas se unem para comprar um terreno, sendo que cada um deles participou economicamente de forma diferente, um investiu 10% (dez por cento) do valor total do bem, outro investiu 51% (cinquenta e um por cento) do mesmo bem o os outros 40% (quarenta por cento) do valor do bem foi rateado entre os demais compradores.
Em se tratando de aquisição do bem em condomínio, todos exercem seu poder de domínio de forma igual, independente do percentual de cotas que cada um investiu.
Caso este terreno venha a ser, por exemplo, penhorado, por dívida de um dos coproprietários, será o bem integralmente penhorado, permanecendo aos demais coproprietários, o direito de ação para defender suas cotas.
Ou seja, o direito sobre o bem é exercido pela pluralidade dos sujeitos titulares do domínio, tendo participação total no direito real exercida pelos condôminos.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Enquanto no condomínio geral, o direito sobre o bem é exercido por todos os sujeitos titulares do domínio, no condomínio edilício, apesar de haver o bem (prédio), esse bem é individualizado, transformando uma única matrícula, a matrícula mãe, em duas ou mais matrículas, matrículas filhas, obtendo-se assim vários domínios.
Essa individualização torna cada matrícula filha um domínio, podendo estar em nome de uma só pessoa física ou jurídica, ou de pessoas diferentes, nesse caso, não importa o número de pessoas e sim o número de unidades.
Nos condomínios edilícios temos duas formas de exercício de domínio sobre o bem:
A plena: Em que as áreas que recebem a denominação de autônomas, podem ser apartamentos, salas, escritórios, lojas, sobrelojas ou vagas de garagens, e o possuidor do domínio desse bem exerce livremente seu direito de alienar, gravar ônus reais (penhora), vender, alugar, doar, inteligência do artigo 1.331 do Código Civil de 2002.
E a limitada: sendo esta sobre as partes comuns do condomínio, por serem indivisíveis, trata-se do muro, acessos aos apartamentos, vagas de garagens, hall de entrada, piscina, área de festas, play-ground, brinquedoteca, academia, podendo ser qualquer espaço denominado de uso comum, alguns sendo impossíveis a individualização e outros sendo definido na instituição do condomínio.
Estas áreas são especificadas na instituição de condomínio, e por serem de uso comum, não podem ser alienadas, vendidas ou gravadas, são de uso comum do condomínio e seus respectivos condôminos.
No condomínio edilício, o possuidor tem maior segurança jurídica em relação ao seu patrimônio, e por consequência, consegue usufruir amplamente do mesmo.
Mas isso é assunto para outro momento, traremos novos conteúdos para falar especificamente da incorporação.
ELIZANE STEFANES | OAB/SC 56.378
