A Convenção de Condomínio é o documento em que consta as regras de convivência entre os condôminos, estando ali estipuladas as normas internas do condomínio.
O que não pode faltar na convenção de condomínio encontram-se estipuladas no Código Civil em seu artigo 1.334, vejamos:
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno”.
Ou seja, irá constar na convenção de condomínio a composição do empreendimento, ou seja, quantas unidades autônomas, como apartamento, salas comerciais, vagas de garagens, lojas.
A definição do que é uso comum dos condôminos, sendo elas já especificadas no artigo 3º da Lei nº 4.591/64 e outras, se houver.
Deixando especificadas o que são as áreas de uso exclusivo e suas acessórias, as áreas acessórias são as vagas de garagens acessórias aos seus respectivos apartamentos e as áreas de uso comuns dos condôminos, as frações ideais do terreno.
Deverá constar também as atribuições de cada condômino, seus direitos e deveres uns para com os outros.
Esses direitos vão desde os direitos de propriedade, constantes no artigo 1.332 do Código Civil, até o que os condôminos não poderão fazer, como eventualmente construir o famoso “puxadinho”.
É na convenção de condomínio também que irá constar a regularidade das assembleias geral ou extraordinária, as deliberações que deverão ser tratados apenas em sede de uma ou a outra assembleia, período de antecedência de convocação para cada uma delas, quórum mínimo, em resumo, todos os assuntos que envolvem o condomínio irá constar na convenção de condomínio.
O que não pode constar na convenção de condomínio:
A Convenção de Condomínio é onde consta todas as regras do condomínio, as permissões e proibições, o Código Civil estabelece normas gerais para o condomínio.
Mas, apesar de cada condomínio ser livre para estipular suas próprias regras de convivência, deverá sempre observar o que rege o Código Civil, bem como leis especiais e locais.
Pois as regras definidas em convenção de condomínio não devem colidir com a constituição federal, ferindo direitos fundamentais.
Em voga no momento, é a proibição de animais de estimação nas áreas comuns dos condomínios ou que o dono do animal deverá carregá-lo no colo nessas áreas comuns e por aí vai.
No entanto, apesar de o Código Civil nada dispor sobre o tema, há grande discussão nos tribunais e já consta decisão do STJ sobre o assunto.
Na decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça fundamentou que não pode, a convenção de condomínio extrapolar os limites da propriedade privada, ainda que a convenção seja, em tese a representatividade da maioria dos proprietários, esta deve respeitar as normas hierarquicamente superiores.
Independente de quais regras constem na convenção, este é um documento que pode ser alterado há qualquer tempo, desde que, a alteração seja aprovada por 2/3 dos condôminos, ou, caso os condôminos tenham definido quórum diferente, desde que superior a 2/3 dos proprietários.
O regramento para a alteração da convenção de condomínio encontra-se no artigo 1.333 do Código Civil
Decisão STJ:
ELIZANE STEFANES | OAB/SC 56.378
