Poucos se atentam à importância de uma boa análise no contrato de compra e venda, não dando à esse ato a devida atenção, mas vou lhe apontar abaixo a importância dessa análise minuciosa.
O contrato particular de compra e venda é uma ferramenta muito importante na transação imobiliária, e especialmente para o corretor de imóveis, é imprescindível que ele saiba a finalidade de cada certidão e tenha conhecimento das cláusulas contratuais para entregar para o seu cliente maior segurança jurídica e por consequência mais credibilidade.
Quando eu era corretora de imóveis, era muito comum, e até hoje é com meus clientes da advocacia, ser questionada sobre a finalidade de tanta burocracia.
E quando eu explico a função de cada documento e de como isso vai impactar no sucesso do negócio, naturalmente o cliente fica bem mais tranquilo para dar andamento na negociação, deixando de ver a burocracia necessária como algo ruim.
Os documentos que precisam ser analisados são:
Certidões pessoais do comprador;
Tem uma série de certidões que são necessárias para uma análise juridicamente segura de compra e venda, isso porque, quando eu vou vender um bem imóvel eu não posso ter dívidas ativas com a União, Estado ou Município, pois esse bem pode ser um objeto de garantia.
Eu também não posso ter ações de execução em andamento, sendo este o meu único bem imóvel, a transação pode ser caracterizada como fraude aos credores, e infelizmente quem comprou o bem, ainda que de boa-fé, vai ter problemas, podendo até perder o bem e o valor que pagou por ele.
Certidões do comprador são necessárias basicamente para dar segurança ao vendedor de que irá receber pela venda do imóvel, podemos dizer que é quase que uma análise de crédito.
Sendo dispensadas as certidões trabalhistas, civis, criminal e outras de cunho judicial, afinal, se ele está adquirindo um bem e está com algum processo de execução ativo, acaba esse bem sendo mais uma garantia para aquele processo de execução.
- Certidões do imóvel;
A certidão de inteiro teor, ônus e ações, é obrigatória, pois é nessa certidão que irá constar se a situação jurídica daquele imóvel está de acordo com o que está sendo negociado, o comprador terá conhecimento sobre a existência de usufruto, penhora, arrolamento, alienação fiduciária ou qualquer outro ônus que impeça a venda.
Após a análise dessa certidão poderá ainda haver a necessidade de solicitar novas certidões, mas aí é à depender do caso concreto.
Outro documento importante são as CND (certidão negativa de débito) junto à União, Estado e Município, para que não haja o risco de o comprador ser prejudicado, lembrando que dívida do imóvel segue o imóvel, mesmo que mude de proprietário.
- CLÁUSULAS CONTRATUAIS;
Essa análise é a mais importante, pois as certidões irão informar se o imóvel está apto para ser vendido, se o comprador está apto para comprar e o vendedor apto para vender, mas o contrato particular de compra e venda é o documento, celebrado entre as partes que irá reger todo o negócio.
Fiz aqui uma relação do que deve ser observado com mais atenção antes de assinar um contrato de compra e venda.
- Vigência, em quanto tempo deverá ser lavrada escritura pública de compra e venda;
- Forma de pagamento, caso seja parcelado o pagamento prestar muita atenção nas penalidades por atraso da parcela, juros e multa, índice de correção das parcelas e eventual desconto em caso de antecipação das parcelas.
- Rescisão, quais as causas de possíveis rescisão e multa aplicada para quem der causa.
- Assinatura de duas testemunhas, e aí o alerta é para o vendedor, caso haja parcelamento do pagamento, o contrato que assinado por duas testemunhas torna-se título executiva, por isso é indispensável a assinatura das duas testemunhas.
- Consulta de viabilidade de uso do solo, cada município tem o seu, estará no plano diretor do município e deve ser consultado pra saber se a região se adequa à necessidade do comprador, à depender de qual uso ele pretende dar àquele imóvel que está sendo adquirido.
Não esqueça, contrate sempre um especialista para atuar na sua demanda.
ELIZANE STEFANES – Advogada – OAB/SC 56.378 – Atuo exclusivamente com Direito Imobiliário.
contato@stefanesadvocacia.com | 55 47 9 9940-2827
