Adquirir um imóvel é um passo importante e requer segurança jurídica. No entanto, muitas pessoas recorrem ao chamado contrato de gaveta, sem entender completamente os riscos envolvidos. Por outro lado, a escritura pública de compra e venda é o meio formal e seguro de transferência de propriedade. Neste artigo, explicamos as diferenças entre essas duas formas de negociação e as consequências de cada escolha.
O que é o contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular firmado entre comprador e vendedor para a compra e venda de um imóvel. Sua principal finalidade é documentar o compromisso assumido entre as partes, servindo como prova da negociação realizada. No entanto, ele não transfere oficialmente a propriedade, já que a transmissão do imóvel só ocorre com o registro da escritura pública de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar de não ter reconhecimento oficial para fins de transferência de propriedade, o contrato de gaveta pode ser utilizado como prova em diversas situações. Um exemplo é a sua utilização em ações de usucapião, onde pode servir como comprovação de tempo da posse e do título de boa-fé do comprador, portanto, reforça o argumento de que ele ocupava o imóvel acreditando estar adquirindo a propriedade legítima.
Outra aplicação ocorre em casos de falecimento do vendedor. Pois, se os herdeiros questionarem a posse do comprador, o contrato de gaveta pode demonstrar sua boa-fé e o acordo firmado em vida com o proprietário originário.
Além disso, o contrato comprova o marco temporal da transferência da posse e define a responsabilidade pelas despesas do imóvel. Se o comprador não pagar o IPTU ou as taxas municipais e o vendedor quitar esses valores para evitar penalidades, ele pode usar o contrato como prova em uma ação de cobrança para reembolso.
O que é a escritura pública de compra e venda?
A escritura pública de compra e venda consta as mesmas informações que constam em um contrato particular de compra e venda, só que formalizado em cartório, no qual constam todas as informações essenciais da transação. Nela são descritos o objeto da venda, o preço, obrigações, penalidades, qualificação das partes envolvidas, e tantas informações quanto os contratantes entenderem necessárias.
No entanto, diferentemente de um contrato particular, a escritura pública conta com fé pública, ou seja, tem presunção de veracidade e autenticidade, conferida pelo tabelião. Sendo assim, é o título hábil para transferir a propriedade do imóvel.
Mas, é importante que se que, apesar desse poder, a transmissão definitiva da propriedade só ocorre com o registro da referida escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, somente após essa etapa concluída é que o comprador passa a ser juridicamente reconhecido como proprietário do bem.
Diferenças entre contrato de gaveta e escritura pública
1. Validade jurídica
O contrato de gaveta vincula apenas as partes envolvidas e não tem reconhecimento oficial. Já a escritura pública confere fé pública e tem o poder de transferir a propriedade, garantindo a segurança jurídica do negócio.
2. Risco de perda do imóvel
No contrato de gaveta, o imóvel permanece em nome do vendedor, o que significa que pode ser penhorado por dívidas dele ou até mesmo vendido para terceiros. Já a escritura pública após registrada na matrícula do imóvel, transfere a propriedade, assegurando o pleno exercício da posse e da propriedade do bem.
3. Dificuldade na regularização
Se o comprador desejar regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta, pode encontrar dificuldades, como a necessidade de acionar judicialmente o vendedor ou seus herdeiros.
4. Implicações tributárias
Na compra e venda de bem imóvel, paga-se o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), bem como as despesas de cartório e atualização de certidões. No contrato de gaveta, esse imposto pode ser postergado, mas a irregularidade pode gerar cobranças retroativas e multas. Além de criar dificuldades jurídicas para a regularização do imóvel que normalmente geram despesas além das já inerentes à transferência da propriedade.
O contrato de gaveta é sempre ilegal?
Não necessariamente. Em algumas situações, ele é usado para garantir um direito, como em financiamentos onde o comprador ainda não pode transferir o imóvel para seu nome. Entretanto, sem o registro, não há segurança jurídica plena.
Qual a melhor opção?
Optar pela escritura pública é sempre a decisão mais segura. Apesar do custo inicial mais alto, ela protege o comprador de riscos futuros e garante a propriedade do imóvel. O contrato de gaveta pode parecer uma alternativa viável a curto prazo, mas pode gerar prejuízos e complicações no futuro.
Consultar um advogado especializado é a forma mais segura de adquirir um imóvel sem enfrentar problemas futuros ou prejuízos financeiros. Segurança jurídica é essencial para a tranquilidade do seu investimento imobiliário.
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Elizane Stefanes – especialista em direito imobiliário – especialização em Holding (planejamento sucessório) | Pós Graduação e Direito Notarial e Registral | Pós Graduação Direito Imobiliário.
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