É comum que se confunda estes termos, pois os três documentos são inerentes a uma uma transação de compra e venda de um imóvel.
De extrema importância é a diferenciação de cada um deles.
Assim sendo, vamos ao conceito e momento em que cada um é empregado.
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA:
Conhecido também por contrato de gaveta, é um contrato entre as partes, que apenas define o acordo entre comprador e vendedor, detalha o objeto do negócio, quem são as partes negociantes e a forma de pagamento da coisa, seja ela móvel ou imóvel.
ESCRITURA PÚBLICA:
A escritura pública de compra e venda, da mesma forma que o contrato de compra e venda, define o acordo entre comprador e vendedor, detalha o objeto do negócio, quem são as partes negociantes e a forma de pagamento da coisa, seja ela móvel.
No entanto, a escritura pública é investida de fé-pública, ou seja, é lavrada em um tabelionato, nesse caso qualquer tabelionato e sua principal atribuição é dar fé pública ao documento para que em seguida possa ser registrado no registro de imóveis.
MATRÍCULA DO IMÓVEL:
Esta por sua vez, fará a transmissão do título da propriedade, aquele que tem a matrícula do imóvel em seu nome, detém o direito de propriedade.
“Código Civil, art. 1.245 – Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Desta forma, verifica-se que o possuidor de todos os direitos sobre o bem imóvel só ocorre após o registro da escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis a que o pretendido imóvel está registrado.
Importante verificar que enquanto que a escritura pública de compra e venda pode ser lavrada em qualquer tabelionato desde que dentro do território nacional, o Registro da Escritura Pública é lavrado apenas no Cartório de Registro de Imóveis onde o bem imóvel encontra-se Registrado, e em regra, é registrado em sua cidade.
Digo em regra, porque em alguns casos, as comarcas se dividiram e o Registro é antigo e permanece na última comarca a que foi Registrado, mas na próxima transmissão passará a pertencer à comarca ou região a que está destinado.
Em algumas cidades, por serem polos maiores, existe mais de um Registro de Imóveis, Joinville/SC temos três Ofícios de Registro de Imóveis por exemplo, e dependendo do bairro/região a que seu imóvel está localizado, é possível saber a qual Ofício de Registro de Imóveis estará registrado.
Também tem casos em que apenas um Ofício de Registro de Imóveis é responsável pelo registro de imóveis de mais de uma cidade, considerando o número de imóveis a que encontra-se registrado naquela cidade.
De uma forma bem simples, cidades maiores se dividem em mais Ofícios de Registros de Imóveis, enquanto que as cidades menores se reúnem em um só Ofício de Registro de Imóveis.
É de extrema importância o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda do bem imóveis, por conforme nossa legislação pátria, é apenas esse ato que transmite o domínio do bem ao comprador.
Quem tem o Domínio do bem (matrícula do imóvel em seu nome) possui todos os direitos, ou direitos reais sobre aquele bem.
Ou seja, aquele que detém o Domínio do bem poderá vender, alienar, penhorar, transmitir por herança, e tudo isso sem comunicar aquele que comprou o bem, pois exerce o Domínio do bem aquele que o possui registrado em seu nome junto ao Ofício de Registro de Imóveis.
Por tanto, contrato Particular de Compra e Venda produz seus efeitos apenas entre as partes e não antecede necessariamente a Escritura Pública.
A Escritura Pública de Compra e Venda é investida de fé-pública, lavrada em Tabelionato e antecede obrigatoriamente o Registro (matrícula do imóvel).
O Registro significa literalmente registrar a Escritura Pública de Compra e Venda no Ofício de Registro de Imóveis, o que transmite o bem imóvel, transmitindo assim o direito pleno de uso do bem.
Comumente, por se tratar de um procedimento razoavelmente oneroso, as pessoas optam por permanecerem apenas com o contrato de compra e venda.
Mas como se percebe nessas breves escritas, esse documento não oferece nenhuma segurança jurídica e ainda pode acarretar muitas complicações para aquele que comprou o imóvel, tornando a transação muito mais onerosa que o simples registro do bem.
ELIZANE STEFANES | OAB/SC 56.378
