O QUE É EM QUE MOMENTO ACONTECE A INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Instituição de condomínio é fazer constar no papel, descrever o projeto da obra/construção ou o empreendimento já concluído. É na instituição de condomínio que se discrimina as partes comuns e privativas do condomínio edilício.
O artigo 1332 do Código Civil, bem como o artigo 7º da Lei 4.591/64 não estabelece de forma expressa se a instituição se dá por escritura pública ou particular, ou seja, permite-se as duas formas.
Após as obras finalizadas, deve ocorrer a instituição de condomínio para que as unidades possam tornar-se autônomas e por sua vez comercializadas e administradas por seus proprietários/condôminos.
Deve constar na instituição de condomínio a, nos termos do artigo 1.332 do Código Civil/2002:
I: Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns;
II a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III o fim a que as unidades se destinam.
Desta forma, cada unidade autônoma, sendo de apartamento, loja, sala, vaga de garagem, terá sua metragem individualizada e discriminada, adquirindo assim uma matrícula individual.
Com a unidade individualizada, o proprietário poderá, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil a “faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Exercendo assim, o direito real mais completo sobre o bem adquirido.
Mas atenção, não confunda instituição de condomínio com convenção de condomínio, pois são institutos diferentes.
Na instituição de condomínio irá constar as informações do condomínio, como quantas unidades autônomas, suas dimensões, a metragem de cada unidade, área comum e área privativa para cada condômino, ou seja, as informações do condomínio em si.
Enquanto, na convenção de condomínio irá regular a vida em condomínio, as regras de convivência entre os condôminos. Mas sobre isso trataremos em novo post.
A instituição de condomínio é um documento indispensável no momento de averbação do empreendimento, pois conforme se denota das linhas acima, faz parte da relação de documentos entregues ao Registro de Imóveis para que se possa registrar o empreendimento.
Além da instituição de condomínio, para o registro do empreendimento será necessário:
EMPREENDIMENTO COM A CONSTRUÇÃO CONSTRUÍDA:
- Memorial de instituição;
- Projeto arquitetônico aprovado;
- Quadros da NBR;
- ART ou RRT;
- Habite-se;
- CND-INSS;
- Convenção de condomínio.
EMPRENDIMENTO EM CONSTRUÇÃO:
- Memorial de instituição;
- Projeto arquitetônico aprovado;
- Quadros da NBR;
- ART ou RRT;
- Alvará de construção;
- Declaração dos proprietários;
- Atrição de unidades (se houver);
- Convenção de condomínio.
Ainda, caso o Registro de Imóveis onde o empreendimento deve ser registrado, entenda que, pela obrigatoriedade de oferecer maior segurança jurídica à terceiros, há a necessidade de outros documentos a serem apresentados, o fará em nota de exigência apresentada ao registrador.
Como se pode observar em breves linhas, a instituição de condomínio é algo que exige conhecimento técnico jurídico relevante, devendo sempre, para aquele que pretenda incorporar um empreendimento, estar assessorado por um profissional capacitado.
ELIZANE STEFANES | OAB/SC 56.378
