A usucapião representa uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada. No Brasil, essa modalidade tem grande relevância para quem ocupa um bem há anos, mas não possui a escritura registrada. No entanto, poucos sabem que existem vários tipos de usucapião, e que cada uma possui regras próprias.
Neste artigo, você vai entender quais são os diferentes tipos de usucapião e descobrir quando cada um se aplica, com o objetivo de te ajudar a regularizar a propriedade do seu imóvel com segurança jurídica.
O que é usucapião?
A usucapião permite que uma pessoa se torne proprietária de um imóvel por exercer sobre ele a posse contínua, pacífica e com intenção de dono. Esse direito está previsto em diversas normas, como o Código Civil e a Constituição Federal.
Muitas pessoas usam esse recurso para regularizar imóveis comprados sem escritura pública ou herdados informalmente. Por isso, a usucapião tem papel essencial na valorização de bens e na segurança jurídica na aquisição da propriedade.
Por que existem diferentes tipos de usucapião?
A legislação prevê diversas modalidades de usucapião. Cada uma exige requisitos específicos, como tempo de posse, finalidade da ocupação, existência ou não de documentos e até a metragem do imóvel.
Assim, entender qual tipo de usucapião se encaixa no seu caso evita atrasos no processo e garante mais eficiência na regularização do imóvel.
Usucapião Extraordinária
Essa é a forma mais conhecida e flexível. A usucapião extraordinária exige que a pessoa ocupe o imóvel por 15 anos de forma contínua, pacífica e como se fosse dona. Não é necessário ter contrato, escritura ou qualquer outro documento.
Contudo, esse prazo pode cair para 10 anos quando a pessoa comprova que utiliza o terreno de forma produtiva, seja para morar, plantar ou desenvolver alguma atividade e possui título de boa-fé, ou seja, contrato particular de compra e venda ou outro documento que comprove a situação de boa-fé.
Quando se aplica: em situações onde o ocupante não possui nenhum documento formal e vive no imóvel há mais de uma década.
Usucapião Ordinária
Essa modalidade se aplica quando o possuidor tem justo título (como um contrato de compra e venda não registrado) e age com boa-fé. Nesse caso, o prazo necessário é de 10 anos de posse ininterrupta.
Quando se aplica: ideal para quem comprou o imóvel, mas ainda não conseguiu registrar a escritura no cartório, mesmo ocupando o bem como proprietário.
Usucapião Urbana
Criada para facilitar o acesso à moradia, a usucapião urbana beneficia famílias de baixa renda. Ela exige posse de 5 anos, em imóvel com até 250 m², usado exclusivamente como residência da família.
Além disso, o ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.
Quando se aplica: em áreas urbanas onde famílias vivem por muitos anos sem formalização da posse, geralmente em loteamentos irregulares.
Usucapião Rural
Voltada para imóveis rurais, essa modalidade exige a ocupação de até 50 hectares por 5 anos contínuos, com uso da terra para moradia e produção própria.
Também é necessário que o ocupante não seja dono de outro imóvel.
Quando se aplica: em áreas rurais usadas por agricultores familiares ou pequenos produtores que vivem e trabalham na terra.
Usucapião Familiar (ou por abandono do lar)
Essa modalidade permite que um dos cônjuges ou companheiros se torne proprietário do imóvel quando o outro abandona o lar por mais de 2 anos, sem justificativa.
O imóvel precisa ter até 250 m², e ser usado como residência da família. Além disso, quem permanece não pode ter outro imóvel em seu nome.
Quando se aplica: após separações informais em que apenas um dos cônjuges continua residindo no imóvel do casal.
Usucapião Coletiva
Essa modalidade atende a ocupações coletivas, como favelas ou comunidades. Ela permite que várias pessoas regularizem uma área urbana ocupada por mais de 5 anos, desde que não consigam identificar a fração que cada um utiliza.
A área deve ser superior a 250 m² e usada para moradia. A posse precisa ser ininterrupta e sem oposição.
Quando se aplica: em assentamentos informais onde diversas famílias compartilham o espaço e não têm título de propriedade individual.
Como regularizar um imóvel por usucapião?
A regularização pode ser feita judicialmente ou em cartório, dependendo do caso. A via extrajudicial, regulamentada pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, é mais rápida, mas exige que:
- Todos os confrontantes e o proprietário de direitos reais concordem com o pedido, ou seja, todos devem assinar as devidas anuências e informar endereços atualizados para citação;
- O interessado apresente planta do imóvel assinada por profissional habilitado;
- Um advogado realize o procedimento.
Se houver oposição ou falta de documentos, o processo deve seguir pela via judicial, lembrando que a via extrajudicial, apesar de ser mais célere, gera maiores custos.
Conclusão
Entender as modalidades de usucapião é fundamental para quem deseja regularizar um imóvel ocupado há anos e sem o devido registro. Pois, cada tipo possui requisitos diferentes, e a escolha correta pode agilizar o processo e evitar complicações.
Se você tem dúvidas sobre qual tipo de usucapião se aplica ao seu caso, procure orientação jurídica especializada. Nosso escritório atua exclusivamente com transmissão da propriedade e está pronto para te ajudar a conquistar a segurança que só um imóvel regularizado pode oferecer.
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