A compra e venda de imóveis por meio do contrato de gaveta é uma prática comum no Brasil, especialmente quando o comprador ainda não pode formalizar a transferência do bem no cartório de registro de imóveis. No entanto, essa modalidade informal gera muitas dúvidas, principalmente quanto à responsabilidade pelo pagamento de tributos como o IPTU e a taxa de lixo. Neste artigo, você entenderá melhor como funciona essa responsabilidade e como evitar problemas futuros.
O que é um contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um acordo particular entre comprador e vendedor, em que as partes formalizam a negociação, mas não dão andamento na escritura pública de compra e venda e posterior registro. Apesar de ser legalmente válido entre as partes, ele não tem eficácia perante terceiros e não confere ao comprador a propriedade formal do imóvel.
Quem deve pagar o IPTU e a taxa de lixo?
Segundo a legislação brasileira, em especial o artigo 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o titular do domínio útil do bem imóvel. Assim, em eventual inadimplência, quem responderá o processo de execução será o proprietário registral.
No entanto, se o contrato de gaveta atribuir a responsabilidade ao comprador, ele pagará os tributos desde a posse. Pois, o proprietário/vendedor poderá exigir reembolso em caso de execução.
Note que, sem a transferência da propriedade, a prefeitura emitirá boletos em nome do proprietário, e a inadimplência poderá gerar conflitos entre as partes.
Riscos de não regularizar a transferência da propriedade
A ausência de registro da transferência pode acarretar problemas para ambas as partes. O vendedor, formalmente responsável pelo imóvel, pode ser cobrado judicialmente pelo não pagamento de tributos. Já o comprador, mesmo pagando as obrigações, poderá enfrentar dificuldades em casos de penhora, venda para terceiros ou falecimento do vendedor.
Vale dizer que, caso o proprietário registral venha a falecer antes da transferência da propriedade, o o inventário com a cessão de direitos é inevitável, tornando a transferência mais onerosa.
Como evitar problemas?
Para evitar conflitos e responsabilidades inesperadas:
- Formalize cláusulas claras no contrato: Defina expressamente quem será o responsável pelo pagamento de tributos e a partir de quando.
- Comunique à prefeitura: Se possível, informe ao órgão municipal sobre a mudança de posse, apresentando o contrato de gaveta. Algumas prefeitura realizam a transferência de responsabilidade sobre o IPTU antes da transferência da propriedade.
- Regularize a transferência: Sempre que viável, providencie a escritura pública e o registro no cartório competente para assegurar a propriedade e evitar problemas futuros.
Conclusão
Embora o contrato de gaveta seja uma solução temporária comum, ele traz riscos, especialmente no que diz respeito à responsabilidade pelo pagamento do IPTU, taxa de lixo e eventuais despesas extras que recaiam sobre o imóvel. A melhor maneira de evitar transtornos é regularizar a transferência de propriedade o quanto antes.
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Elizane Stefanes é advogada especialista em Direito Imobiliário, com formação acadêmica abrangente que inclui: Pós-Graduação em Direito Imobiliário | Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral | MBA em Holding e Planejamento Sucessório.
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Pós-Graduação em Direito Imobiliário: Especialização focada em transações imobiliárias, especialmente na análise de contratos e processos de compra e venda de bens imóveis;
Direito Notarial e Registral: Expertise em atos notariais como escrituras públicas, inventários, divórcios e testamentos, além de amplo conhecimento em registros imobiliários e civis;
MBA em Holding e Planejamento Sucessório: Formação voltada para gestão patrimonial, planejamento sucessório e estratégias para preservação do patrimônio familiar.
Com experiência no mercado imobiliário desde 2010, inicialmente como corretora e desde 2019 como advogada (OAB/SC), atende clientes em todo o Brasil e no exterior.
