A usucapião extrajudicial surgiu como uma alternativa mais célere e menos burocrática para a aquisição da propriedade de bens imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. Contudo, apesar da sua aparente simplicidade, essa modalidade exige o cumprimento de requisitos específicos e envolve custos que merecem atenção. Neste artigo, explicamos como funciona a usucapião extrajudicial, quais são os seus requisitos legais, o papel da ata notarial e comparamos com a via judicial, destacando os aspectos práticos que influenciam na escolha do procedimento.
O que é de usucapião extrajudicial?
A Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) introduziu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), permitindo que o interessado adquira a propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis. Para isso, basta que ele cumpra todos os requisitos legais, dispensando o processo judicial, no entanto, é importante analisar tais requisitos, vejamos:
Requisitos da Usucapião Extrajudicial
Para solicitar a usucapião extrajudicial, o interessado precisa cumprir os seguintes critérios:
- Estar representado por advogado com procuração específica;
- Exercer posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (intenção de dono);
- Comprovar a posse ininterrupta pelo prazo legal (geralmente, 5, 10 ou 15 anos, conforme a modalidade);
- Obter anuência dos vizinhos confrontantes e não sofrer oposição de terceiros;
- Apresentar planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes, bem como, pelo município onde está localizado imóvel;
- Reunir certidões negativas de ações possessórias e reais relacionadas ao imóvel e o requerente;
- Apresentar Ata Notarial;
- Apesentar Requerimento assinado, bem como declarações inerentes ao caso específico a fim de comprovar a posse mansa e pacífica pelo período mínimo conforme a modalidade.
O diferencial da via extrajudicial está na exigência da ata notarial.
Ata Notarial: Como funciona e qual sua função jurídica?
O tabelião de notas lavra a ata notarial com base nos documentos apresentados pelo requerente. Ata Notarial é um documento que tem a função de dar fé pública ao documento, no caso da usucapião, fé publica aos docuemntos.
Imagine que, o principal requisito da usucapião, independente da modalidade, é a prova de posse, mas essa prova em regra, é documento unilateral, ou seja, recibos, contracheques, contratos particulares, declarações particulares, todos estes documentos são provas unilaterais e que são facilmente “forjados”.
No entanto, ao apresentar essas provas no Tabelionato de Notas, estas passarão por analise do Tabelião que atestará sua veracidade. Para isso, o requerente deve apresentar contas em seu nome, registros fotográficos, testemunhos e qualquer outro documento que comprove a posse. O tabelião pode, inclusive, visitar o imóvel para constatar a situação pessoalmente.
Essa ata tem como fundamento legal o artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973. Ela possui natureza de prova pré-constituída e serve como instrumento essencial na usucapião extrajudicial. Além disso, o custo da ata notarial equivale ao valor de uma escritura pública. Portanto, ao considerar essa via, o requerente deve incluir esse gasto no planejamento. Vale destacar que, se o procedimento falhar, esse valor não é reembolsável.
Comparativo: Usucapião Judicial x Extrajudicial
Embora, em tese mais rápida, a via extrajudicial nem sempre representa a melhor opção. Na prática, a renda do requerente costuma guiar a decisão. Quando ele se enquadra nos critérios da justiça gratuita, o procedimento judicial tende a ser mais vantajoso, pois dispensa o pagamento de taxas, incluindo a ata notarial.
Além disso, é importante destacar uma diferença essencial entre os dois caminhos: o registrador extrajudicial não exerce função de julgamento e não pode suprir eventuais faltas no processo. Apenas o juiz possui essa prerrogativa. Na usucapião extrajudicial, o registrador somente realiza o registro se o requerente apresentar todos os documentos exigidos, além da anuência expressa dos proprietários de direitos reais e dos confrontantes, cujos endereços também devem ser fornecidos. Sem essas exigências plenamente atendidas, o registro da propriedade não ocorre.
Na via judicial, por outro lado, o juiz pode, por meio dos sistemas de pesquisa do próprio Poder Judiciário, localizar os endereços das partes necessárias. Caso isso não seja possível, ele pode autorizar a citação por edital, sanando essa exigência de forma mais acessível. Essa diferença confere maior alcance à via judicial em casos nos quais nem todos os dados estão disponíveis ao requerente.
Dessa forma, quando existe qualquer dúvida quanto à possibilidade de atender todos os requisitos formais da via extrajudicial, o processo judicial oferece maior segurança e pode até representar menor custo, especialmente quando há direito à justiça gratuita.
Conclusão
A usucapião extrajudicial representa um avanço importante no sistema registral, promovendo celeridade e desjudicialização. No entanto, o sucesso desse procedimento depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais e da análise criteriosa do perfil do requerente.
Consultar um advogado especialista em direito imobiliário permite avaliar a via mais adequada. A escolha entre judicial ou extrajudicial exige atenção não só aos requisitos legais, mas também ao custo-benefício. Planejar corretamente evita prejuízos e aumenta as chances de sucesso na aquisição da propriedade pela usucapião.
