A venda de um imóvel é, sem dúvida, uma das transações mais importantes na vida de qualquer pessoa. No entanto, muitos vendedores acabam cometendo um erro comum: vender o imóvel, mas não transferir a propriedade para o comprador.
Essa falha pode gerar complicações sérias, inclusive ações de execução fiscal por parte da municipalidade onde o imóvel está localizado. Neste artigo, explicaremos por que a transferência de propriedade é essencial após a venda do imóvel, e como você pode evitar problemas legais e financeiros relacionados a isso.
A Transferência de Propriedade no Mercado Imobiliário
Quando você vende um imóvel, a transferência de propriedade é o último passo da transação, que ocorre por meio do registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, só após o devido registro é que você vendedor, deixará de ser responsável juridicamente pelo imóvel.
Sem essa formalização, o vendedor continua figurando como proprietário registral, mesmo que ele já tenha recebido o valor de venda e o comprador já esteja exercendo a posse do bem imóvel.
Isso pode causar uma série de problemas, especialmente quando se trata de impostos e taxas municipais.
Problemas com a Execução Fiscal da Municipalidade
O problema mais comum que o vendedor enfrenta quando não exige a transferência imediata da propriedade é a responsabilização por dívidas fiscais relativas ao imóvel.
A execução fiscal é uma ação judicial movida pela municipalidade para cobrar débitos relacionados a impostos como o IPTU, taxas de limpeza, entre outros tributos municipais.
Mesmo após vender o imóvel, enquanto a propriedade não for transferida, o vendedor continua figurando como proprietário do imóvel junto ao Registro de Imóveis. Consequentemente, ele será responsável pelos tributos municipais.
Ou seja, se o vendedor não pagar os impostos, a prefeitura poderá ajuizar uma execução fiscal contra ele, cobrando as dívidas acumuladas, pois ele ainda é o proprietário.
Exemplo Prático de Execução Fiscal
Imagine que você tenha vendido um imóvel em 2020, mas o comprador não registrou a transferência da propriedade. No entanto, o comprador não realizou os pagamentos de IPTU, em 2024, a prefeitura local decide cobrar o IPTU daquele imóvel.
Como o vendedor continua sendo o proprietário registral, ele receberá a cobrança do IPTU e poderá ser processado por não ter pago o tributo, apesar de já não estar mais na posse do imóvel.
Ainda assim, esse atraso pode gerar uma ação de execução fiscal contra o vendedor, com sérias consequências financeiras, como penhoras e até a possibilidade de execução dos seus bens pessoais.
Como Evitar Problemas com a Transferência de Propriedade?
Para evitar que esse tipo de complicação aconteça, é fundamental realizar a transferência da propriedade de forma rápida e eficiente após a venda do imóvel. Aqui estão alguns passos essenciais para garantir que o processo seja feito corretamente:
- Registrar a escritura pública de compra e venda no Registro de Imóveis: Ou seja, assinatura da escritura pública de compra e venda, o comprador deve levar a documentação para Registro, formalizando a transferência de propriedade.
- Pagar todos os Tributos Pendentes: Antes de realizar a venda do imóvel, é necessário que o vendedor verifique se todos os tributos estão pagos e atualizados. Pois, caso contrário, será necessário ajustar a quitação dessas dívidas para evitar que o vendedor continue sendo responsável por elas após a venda.
- Obter a Certidão de Ônus Reais: O comprador deve solicitar uma certidão de ônus reais atualizada para garantir que o imóvel esteja livre de qualquer dívida ou pendência, especialmente dívidas fiscais. Isso também ajuda a evitar problemas futuros em relação a impostos e taxas municipais.
- Transferência da propriedade: O comprador deve realizar a transferência da propriedade logo após o pagamento do valor acordado. Quanto mais rápido for esse processo, menos chance de o vendedor continuar sendo considerado o proprietário no cadastro da prefeitura.
- Orientação Jurídica Especializada: Contratar advogado para orientação no processo de compra/venda é um investimento, pois o profissional gera economias consideráveis no decorrer do processo.
O Que Fazer se Você Não Realizou a Transferência de Propriedade?
Se você, não transferiu a propriedade do imóvel após a venda e foi citado em ação de execução fiscal, é crucial que tome algumas atitudes para regularizar a situação:
- Procurar um Advogado Especializado: Em casos mais complexos, contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. Ele pode auxiliá-lo na regularização da transferência de propriedade e na defesa em caso de execuções fiscais.
- Negociar com a Prefeitura: Buscando parcelamentos ou quitando os débitos fiscais, e posteriormente exigir o reembolso na via judiciária, ou continuará respondendo pelo imóvel vendido.
- Propor Ação de pré-executividade: Esta ação em regra é a cabível esse tipo de caso, no entanto, se atente aos requisitos da referida ação.
Conclusão
Evitar a execução fiscal após a venda de um imóvel é possível, desde que a transferência de propriedade ocorra corretamente e sem demora. Registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para transferir a propriedade de fato ao comprador. Isso evita que o vendedor continue sendo responsabilizado por tributos e taxas municipais. Para garantir que tudo ocorra sem problemas, contratar assessoria jurídica de advogado especializados é a solução. Ele orientará sobre cada etapa do processo e evitará prejuízos ao vendedor e comprador.
Se você passa por uma situação semelhante ou quer evitar complicações na venda de imóveis, entre em contato nos meios deixados a baixo. O advogado especialista garante os aspectos legais e segurança jurídica do negócio.
Elizane Stefanes é advogada especialista em Direito Imobiliário, com uma formação acadêmica abrangente que inclui: Pós-Graduação em Direito Imobiliário | Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral | MBA em Holding e Planejamento Sucessório.
contato@stefanesadvocacia.com | 47 9 9940-2827 | www.youtube.com/@elizane_stefanes
Pós-Graduação em Direito Imobiliário: Especialização focada em transações imobiliárias, especialmente na análise de contratos e processos de compra e venda de bens imóveis;
Direito Notarial e Registral: Expertise em atos notariais como escrituras públicas, inventários, divórcios e testamentos, além de amplo conhecimento em registros imobiliários e civis;
MBA em Holding e Planejamento Sucessório: Formação voltada para gestão patrimonial, planejamento sucessório e estratégias para preservação do patrimônio familiar.
Com experiência no mercado imobiliário desde 2010, inicialmente como corretora e desde 2019 como advogada (OAB/SC), atende clientes em todo o Brasil e no exterior.
