A venda de um imóvel objeto de usucapião pode gerar dúvidas e inseguranças tanto para o vendedor quanto para o comprador. Por isso, neste artigo, vamos abordar como é possível vender um imóvel que está em processo de usucapião, explicando os procedimentos legais, os cuidados necessários e as melhores práticas para garantir uma transação segura e sem complicações.
O que é usucapião?
Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade através da posse prolongada e contínua de um imóvel, atendendo a requisitos legais específicos. Aliás, existem diferentes tipos de usucapião, como o ordinário, o extraordinário, o especial urbano e o rural. Mas, em todos os casos, é fundamental comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo período determinado em lei.
O imóvel usucapido pode ser vendido?
Sim, é possível vender um imóvel objeto de usucapião, inclusive se o processo ainda estiver em andamento. Nesse caso, ocorre a sucessão processual. O comprador assume o lugar do autor da ação, apresentando sua documentação pessoal e certidões pessoais inerentes à usucapião. Dessa forma, todos os atos processuais realizados até a sucessão são aproveitados. Assim, é necessário apenas formalizar a mudança dos autores mediante as certidões pertinentes.
Procedimentos para Regularização do Imóvel:
Após realizada a sucessão processual, o comprador irá fazer parte do polo ativo da ação, e, quando o processo for concluído, será providenciado o registro do imóvel em seu nome, ou seja, ao registro já sairá em nome do comprador.
Mas, primeiramente, é importante seguir alguns passos:
- Obter a sentença judicial e aguardar o trânsito em julgado (se o processo estiver finalizado);
- Registrar a sentença no cartório de registro de imóveis para formalizar a propriedade (se já transitado);
- Atualizar a matrícula do imóvel e regularizar eventuais pendências fiscais e tributárias.
Documentação Necessária para Venda de imóvel objeto de ação de usucapião:
Para garantir uma transação segura, é fundamental reunir os seguintes documentos:
- Análise da íntegra do processo de usucapião, nesta análise, deve ser analisado especialmente as provas de tempo de posse do objeto da ação;
- Certidões negativas de débitos fiscais e judiciais do Comprador, pois será analisado para a sucessão processual;
- Contrato de compra e venda entre as partes com cláusulas específicas sobre a sucessão processual e a continuidade da ação de usucapião;
- Declaração dos vendedores sobre a posse e a continuidade do processo.
Cuidados ao Comprar um Imóvel Objeto de ação de Usucapião:
Além da análise da íntegra do processo, alguns outros cuidados são essenciais ao bom andamento do negócio e para evitar cair em fraude:
- Verificar a regularidade da matrícula do imóvel e do processo de usucapião, verificando se existe coesão nas informações prestadas, ou seja, verificar se as provas apresentadas no processo, corroboram com o alegado no processo;
- Analisar as certidões negativas de ônus e ações judiciais envolvendo o imóvel, no entanto, estas certidões devem já constar no processo, caso não seja o caso, é importante solicitar para evitar eventuais prejuízos.
Dicas para Venda Segura:
Por fim, seguem algumas dicas para garantir uma venda segura:
- Contratar um advogado especializado em direito imobiliário para conduzir a negociação;
- Realizar a avaliação do imóvel por perito credenciado, considerando o estágio da ação de usucapião;
- Inserir cláusulas contratuais específicas sobre a sucessão processual, garantindo segurança jurídica ao comprador.
Conclusão:
A venda de um imóvel objeto de usucapião é viável, inclusive com o processo em andamento, desde que seja formalizada a sucessão processual. Dessa maneira, a documentação completa, o suporte jurídico especializado e a regularização do imóvel são passos essenciais para garantir uma transação segura e sem complicações para ambas as partes.
