Regularizar um imóvel por usucapião pode parecer um processo complicado, mas com orientação adequada, ele se torna acessível e seguro. A usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um bem imóvel por meio da posse prolongada, desde que cumpridos os requisitos exigidos pela lei. Neste artigo, você vai entender, de forma clara, o passo a passo para transformar a posse em propriedade definitiva.
Entendendo a usucapião
Antes de seguir com o passo a passo, é importante compreender o que é usucapião. Trata-se de um mecanismo jurídico que permite a regularização da propriedade de imóveis ocupados por longos períodos, quando o possuidor age como dono e não sofre oposição. Ou seja, não é necessário um contrato de compra e venda registrado para que a posse evolua para propriedade legal., o que é indispensável é a comprovação do exercício da posse.
Existem diferentes tipos de usucapião, como a ordinária, extraordinária, urbana, rural e familiar. Cada uma exige prazos e condições específicas. Por isso, contar com a orientação de um advogado especializado é essencial para identificar qual tipo se aplica ao seu caso.
Agora que você já entende o conceito, vamos ao passo a passo para regularizar seu imóvel por usucapião.
1. Verifique se você atende aos requisitos legais
O primeiro passo é analisar se você cumpre os critérios legais para usucapião. Entre os principais, estão:
- Posse mansa, pacífica e sem interrupção, ou seja, não pode haver ninguém exigindo a retomada da posse;
- Exercício da posse com intenção de dono, ou seja, administra o bem imóvel como sendo de fato o proprietário;
- Tempo mínimo de ocupação (varia conforme o tipo de usucapião), mas, pode ser de 15, 10, 5 ou 2 anos;
- Imóvel sem disputa judicial ou oposição do real proprietário, no entanto, essa disputa pela posse deve ser judicial e por ação protocolada antes do período mínimo de exercício exigido na modalidade da usucapião;
- No caso de usucapião urbana ou familiar, o imóvel deve ter até 250m² e ser utilizado para moradia, sendo estas as únicas espécies de usucapião que o usucapiendo não pode ter outro imóvel em seu nome.
Essa verificação é essencial para evitar o indeferimento do pedido. No entanto, mesmo analisando estes pontos, existem muitos detalhes a serem analisado no caso concreto, a consulta com advogado especializado é essencial.
2. Reúna os documentos necessários
Com os requisitos preenchidos, é hora de organizar a documentação que comprova a posse. Os principais documentos incluem:
- Comprovantes de residência no imóvel;
- Contas de luz, água, IPTU e outras despesas pagas em seu nome que foram endereçadas ao imóvel usucapiendo;
- Fotos que comprovem o uso do imóvel;
- Declarações de vizinhos ou testemunhas atestando sua posse;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro, arquiteto ou topógrafo;
- Documentos pessoais do requerente;
- O máximo de informações dos proprietários de direitos reais, quanto mais infomações, mais rápido será o processo.
A qualidade dos documentos é um dos fatores que mais impacta na agilidade do processo. Pois, localizar os proprietários de direitos reais é indispensável, bem como a comprovação do exercício da posse.
3. Solicite uma planta e memorial descritivo do imóvel
A planta do imóvel e o memorial descritivo devem ser elaborados por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou topógrafo) e assinados com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT). Esse documento delimita a área do imóvel e é obrigatório para usucapião.
Além disso, é necessário apresentar a certidão negativa de sobreposição da área, emitida pelo cartório de registro de imóveis ou por órgão de georreferenciamento, conforme o caso.
4. Contrate um advogado especializado
A usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial, exige a atuação de um advogado habilitado. O processo em si é complexo e em todos os casos depende de uma série de certidões que confirma a situação real do imóvel. Portanto, o profissional será responsável por preparar a documentação, apresentar o pedido e acompanhar todo o processo até o registro da escritura.
Na via extrajudicial, o advogado atua diretamente no cartório. Já na via judicial, ele ingressa com uma ação perante o juízo competente, acompanhando audiências e diligências, caso necessário.
5. Escolha a via adequada: judicial ou extrajudicial
Com a documentação completa, o advogado avaliará se é possível regularizar o imóvel por usucapião extrajudicial, que ocorre no cartório e costuma ser mais rápida, ou se será necessário recorrer à usucapião judicial.
A via extrajudicial só é possível quando:
- Todos os confrontantes (vizinhos laterais) e o titular do imóvel (se houver) concordam com o pedido, e mais, é importante que o requerente tenha a qualificação completa destas pessoas para as citações necessárias, ou então é melhor recorrer a via judicial;
- Não pode haver litígios ou pendências jurídicas;
- A documentação deve estar completa e regular;
- Na usucapião extrajudicial, deve ser apresentada a Ata Notarial.
Caso haja discordância, dúvidas sobre a posse ou falta de documentos, o processo deverá ser judicial.
6. Aguarde o processamento do pedido
Na usucapião extrajudicial, o cartório notificará todos os interessados, como vizinhos, órgãos públicos e o antigo proprietário. Não havendo impugnações, o imóvel será registrado em seu nome.
Na via judicial, o juiz analisará as provas, poderá ouvir testemunhas e, ao final, decidirá pela procedência ou não do pedido.
7. Registre o imóvel em cartório
Concluído o processo, o último passo é registrar a decisão judicial ou a ata notarial no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a transferência oficial da propriedade para o seu nome.
Esse registro é o que garante a segurança jurídica e valoriza o imóvel, possibilitando futuras vendas, financiamentos e heranças.
Conclusão
A usucapião é um instrumento poderoso para quem deseja regularizar um imóvel e garantir a segurança da posse. Com a orientação correta e o cumprimento dos requisitos legais, o processo pode ser conduzido com tranquilidade e eficiência. Seja por via judicial ou extrajudicial, o apoio de um advogado especializado é o diferencial que torna tudo mais simples e seguro.
