Evitar erros na hora de redigir um contrato de compra e venda de imóvel é essencial para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos futuros. Um contrato mal elaborado pode resultar em anulação do negócio, disputas judiciais ou até na perda do imóvel. Por isso, neste artigo, você vai entender como redigir um contrato claro, válido e eficaz, mesmo se não for especialista em direito.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda é o instrumento jurídico que formaliza o acordo entre comprador e vendedor de um imóvel. Nele, devem constar os termos e condições da negociação, incluindo descrição do bem, valor, prazos e obrigações de ambas as partes, ou seja, quanto mais detalhes da negociação, maior sua segurança jurídica.
Apesar de parecer simples, esse tipo de contrato exige atenção a detalhes técnicos e legais, pois se trata de um negócio com alto valor financeiro e implicações patrimoniais importantes.
Por que é importante redigir corretamente?
Apesar de a maioria das pessoas entender que investir em honorários advocatícios seja uma despesa extra, essa deveria ser uma contratação considerada investimento, pois um contrato redigido de forma inadequada pode gerar:
- Nulidade do negócio
- Dificuldades no registro imobiliário
- Insegurança jurídica para ambas as partes
- Riscos de fraudes ou litígios judiciais
Além disso, um erro comum é utilizar modelos prontos da internet sem considerar as especificidades do caso concreto. Cada negociação imobiliária possui particularidades que devem ser refletidas no contrato.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel sem erros?
A seguir, veja os pontos que não podem faltar em um contrato bem elaborado:
1. Identificação clara das partes envolvidas
É fundamental incluir nome completo, CPF/CNPJ, RG, estado civil, profissão e endereço atualizado tanto do comprador quanto do vendedor, bem como endereço eletrônico e telefone. Em caso de pessoa jurídica, inclua o representante legal e os dados da empresa.
É de extrema importância que a qualificação seja completa, pois, em caso de precisar localizar uma das partes, por exemplo, tendo endereço residencial e eletrônico, aumentam as chances de esta pessoa ser localizada.
Outro exemplo relevante é o estado civil, à partir dele, dá para saber se a pessoa que está participando do negócio jurídico tem um cônjuge que deve participar do negócio jurídico ou não, ou seja, quanto mais completa a qualificação, maiores as chances de um negócio jurídico bem amarrado e com garantias.
2. Descrição detalhada do imóvel
O imóvel deve ser descrito conforme consta na matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis. Inclua:
- Endereço completo;
- Número da matrícula;
- Área total e construída;
- Dados do lote e quadra;
- Confrontações;
- Número de inscrição imobiliária;
- Número de cadastro na prefeitura;
- Benfeitorias…
Evite erros de digitação ou descrições genéricas, pois isso pode impedir o registro posterior do contrato.
Um bom exemplo da importância de confeccionar o contrato particular de compra e venda que atende a todos os requisitos exigidos em lei, é a possibilidade que o art. 1.202 do Código de Normas de santa Catarina de transferir a propriedade de bem móvel ou imóvel de pessoa já falecida sem a necessidade de inventariar esse bem, claro, desde que cumpra os requisitos mencionados no artigo. No entanto, para saber se pode ser seu caso, estando em SC pode conferir o artigo, e estando fora do Estado de SC, confira se o código de normas do seu Estado permite esta solução.
3. Valor, forma de pagamento e sinal
Deixe claro o valor total do imóvel, a forma de pagamento (à vista, financiamento, parcelado, consórcio, etc.) e o valor do sinal (arras), especialmente se houver parcelamento. Indique também os prazos e condições de quitação, não esqueça das multas e juros em caso de inadimplência e ainda a cláusula resolutiva.Pois, quanto mais detalhado esse tópico, mais claro ficará para um terceiro (juiz por exemplo) compreender a forma negociada e a identificar a inadimplência.
Exemplo: “O valor total de R$ 350.000,00 será pago da seguinte forma: R$ 35.000,00 na assinatura deste contrato e o saldo remanescente mediante financiamento bancário pagos até XX, caso não ocorra a quitação até a data revista, multa + juros…”
4. Declarações das partes
Além disso, insira cláusulas em que o vendedor declara ser legítimo proprietário e que o imóvel está livre e desembaraçado de ônus, dívidas ou disputas judiciais. Outrossim, o comprador pode declarar que realizou a vistoria e aceita o imóvel nas condições em que se encontra.
Ainda, nesse tópico pode ser declarada as peculiaridades da negociação, outros exemplos que são comuns são: Data da imissão na posse, ou seja, a entrega do imóvel ao comprador, condições do imóvel recebido, marco temporal para o início da responsabilidade do comprador sobre o imóvel…
Em outras palavras, quanto mais detalhes da negociação você fizer constar no contrato, mais seguro esse contrato será.
5. Posse e imissão
Por isso, é fundamental definir quando o comprador terá direito à posse do imóvel: na assinatura do contrato, após o pagamento integral ou em outra condição acordada.
Dessa forma, essa cláusula evita conflitos relacionados ao uso do bem antes da conclusão da negociação e a confusão sobre a responsabilidade sobre o pagamento dos impostos.
6. Cláusula de rescisão e penalidades
Igualmente, é essencial incluir regras claras sobre o que acontece em caso de descumprimento do contrato por uma das partes, como multas, retenção de valores pagos, prazos para desocupação, entre outros pontos relevantes. Outrossim, com isso, evita-se insegurança jurídica e litígios futuros.
7. Assinaturas e testemunhas
Esse ponto é extremamente relevante, isso porque, quando o contrato é assinado por ambas as partes e por duas testemunhas maiores de idade, com nome completo, RG e CPF, terá força executiva ao contrato, conforme o artigo 784, III, do Código de Processo Civil. Isso mesmo, quando todas as vias dos contratos são assinadas pelas mesmas testemunhas, além dos contratantes, esse contrato é considerado um título executivo, desta forma, em caso de inadimplência, o processo para execução é direto, sem a necessidade de um processo de conhecimento para só então o processo de execução.
Dicas extras para evitar erros
- Revise os dados da matrícula do imóvel antes da assinatura, lembre-se de verificar se a pessoa que está vendendo, é a mesma que consta na matrícula do imóvel.
- Verifique se há certidões negativas atualizadas do vendedor.
- Evite cláusulas genéricas e termos ambíguos.
- Consulte sempre um advogado especialista em direito imobiliário.
Conclusão
Elaborar um contrato de compra e venda de imóvel exige muito mais do que simplesmente copiar modelos prontos. Pois, o advogado responsável deve aplicar conhecimento jurídico, analisar os detalhes com atenção e agir com cautela em cada cláusula. Afinal, ao redigir corretamente o contrato, garante-se proteção às partes envolvidas, segurança jurídica e a prevenção de problemas futuros.
Nossos principais serviços são:
- Compra e venda de imóveis;
- análise de contratos;
- due diligence imobiliária;
- inventário (concluímos em até 30 dias);
- usucapião…
Portanto, se você está negociando um imóvel e deseja orientação profissional para elaborar ou revisar seu contrato, entre em contato com nosso escritório. Atuamos exclusivamente com a regularização e transmissão da propriedade, oferecendo soluções personalizadas com segurança e agilidade.
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Elizane Stefanes – OAB/SC 56.378 | contato@stefanesadvocacia.com | (47) 9 9940-2827
