No planejamento patrimonial com holding familiar ou holding imobiliária, a integralização de imóveis ao capital social é essencial para proteção de bens e sucessão hereditária. Mas a cobrança de ITBI em holding por prefeituras cria barreiras. O Tema 1348 STF ITBI holding (RE 1.495.108/SP, Rel. Min. Edson Fachin) analisa a imunidade ITBI holding do art. 156, § 2º, I, CF/88, especialmente quando a holding imobiliária tem atividade de compra, venda ou locação de imóveis.
No dia 31/03/2026 tivemos alteração relevante em face do tema 1348, a Certidão de Julgamento do STF confirma sessão virtual (20-27/03/2026). Relator Fachin votou por imunidade incondicionada, independentemente de atividade imobiliária, limitada ao capital social (Tema 796). Foi acompanhado por Alexandre de Moraes e Cármen Lúcia. Porém, Gilmar Mendes divergiu pela imunidade condicionada (excluindo preponderância imobiliária). Destaque por Flávio Dino zera votos para plenário presencial. Sem tese fixada ainda; mantendo-se a insegurança jurídica nesse âmbito.
Cobrança ITBI Holding: Visão Atual da Maioria dos Municípios
A maioria dos municípios cobra ITBI em holding de forma condicionada, ou seja, exige que a empresa não tenha atividade preponderante imobiliária, caso contrário aplica a incidência do ITBI (art. 36, III, CTN e LC 116/2003).
Na prática, em casos envolvendo holding, os municípios cobram ITBI sobre o valor venal ou de mercado do imóvel integralizado, com alíquotas de 2-3%. Em regra, os cartórios retêm os registros até comprovação do pagamento. No entanto, essa prática contraria a CF/88, que imuniza transmissões não onerosas independentemente da atividade da holding imobiliária.
Essa exigência gera custos desnecessários em ITBI holding familiar.
Imunidade ITBI Holding: Casos que Alcançam Isenção Tributária
A imunidade ITBI holding aplica-se incondicionalmente na integralização, limitada pelo Tema 796 STF (até valor do capital social).
O Tema 796 do STF (RE 796.376/RG, Rel. Min. Ricardo Lewandowski) estabelece tese vinculante sobre a imunidade tributária do ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social: a desoneração aplica-se exclusivamente até o limite do capital social subscrito, nos termos do art. 156, § 2º, I, da CF/88. Assim, quando o valor do imóvel transferido excede esse montante, o saldo remanescente configura transmissão onerosa, sujeita à cobrança municipal do ITBI com base no valor venal ou de mercado, harmonizando a imunidade constitucional com a prevenção de planejamento tributário irregular em holdings.
Os casos imunizados em holding (Tema 796 do STF), seriam aHolding familiar pura, quando a transferência do imóvel residencial para a holding tem a finalidade de suceder, ou seja, sem a intenção de revenda, ou ainda, nos casos de reorganizações empresarais, por exemplo: aportes em SPEs ou holdings sem locação comercial. Nestes casos, o limite é o capital integralizado; todo o excesso será tributado.
Exceções à imunidade (cobrança de ITBI em holding devida): A imunidade não se aplica quando a holding imobiliária tem atividade preponderante imobiliária (mais de 50% da receita bruta proveniente de compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, conforme art. 36, III, CTN), conforme divergência do Min. Gilmar Mendes no Tema 1348 STF. Além disso, pelo Tema 796 STF, tributa-se o excedente do valor do imóvel sobre o capital social integralizado, considerado transmissão onerosa (base: valor venal ou de mercado).
O Que Muda com Tema 1348 STF ITBI Holding
O julgamento virtual do Tema 1348 STF ITBI holding, iniciado em outubro/2025 com placar inicial de 4×1 pela imunidade incondicionada, teve a sessão de 20 a 27/03/2026 suspensa por pedido de destaque do Min. Flávio Dino, zerando os votos para plenário presencial. O relator, Min. Edson Fachin, defendeu a imunidade incondicionada — independente de atividade imobiliária preponderante, limitada ao capital social pelo Tema 796 —, propondo a tese: “A imunidade tributária do ITBI (…) é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária”. Foi acompanhado por Alexandre de Moraes e Cármen Lúcia; Gilmar Mendes divergiu pela condicionada.
Previsão para ITBI holding: Tese vinculante ampla, invalidando cobranças irrestritas de ITBI em holding em todo o Brasil, com devolução de valores pagos indevidamente via repetição de indébito.
Impacto em holding imobiliária/familiar: Facilita registros cartorários sem retenção; economia de 100% em ITBI sobre integralização até o capital social, revolucionando o planejamento patrimonial.
Conclusão: O Tema 1348 ITBI holding neutraliza exigências municipais abusivas, blindando holdings familiares e imobiliárias. Sendo assim, é necessário o monitoramento da pauta para otimizar a estratégia fiscal de forma a gerar o máximo de economia tributário ao cliente.
