Em Santa Catarina, o artigo 1.202 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça trouxe uma importante inovação prática no campo do direito imobiliário e sucessório, permitindo que determinadas transmissões de propriedade sejam formalizadas sem a necessidade do procedimento de inventário, mesmo que o vendedor tenha falecido — desde que cumpridos requisitos específicos.
O que diz o artigo 1.202 do Código de Normas
De acordo com o dispositivo:
“O inventariante poderá representar o espólio na condição de outorgante em escritura pública de transmissão onerosa da propriedade de bem móvel ou imóvel, em tabelionato de notas, sem a necessidade de utilizar as vias judiciais, quando houver obrigação contratada e liquidada em vida por pessoa falecida, cumpridos os seguintes requisitos.
I – apresentação de documento público ou particular que comprove o negócio
entabulado com o de cujus e a observância das exigências legais a ele inerentes;
II – apresentação de documento que comprove a quitação do negócio; e
III – nomeação anterior de interessado com poderes de inventariante, e poderes
específicos para a lavratura do ato;
§ 1º O documento particular deve conter reconhecimento de firmas das partes ou
certificação de registro no ofício de registro de títulos e documentos realizados
contemporaneamente à data do instrumento.
§ 2º Não será condição para o registro da escritura pública de compra e venda
definitiva o prévio registro do contrato ou promessa preliminar.
§ 3º A existência de prévio registro do contrato de promessa de compra e venda na
matrícula do imóvel objeto do negócio afasta a exigência do inciso I deste artigo.
§ 4º Não havendo outorga de poderes específicos ao inventariante para a prática do
ato, o espólio será representado pela totalidade dos sucessores, desde que capazes e
concordes.
§ 5º Se a liquidação em vida tiver sido parcial, o bem objeto do negócio deverá ser
inventariado e avaliado pelo valor do saldo a receber, a fim de que os sucessores,
após quitação, outorguem a escritura definitiva em cumprimento à obrigação
assumida pelo falecido, que lhes obrigará.“Na prática, o artigo autoriza o inventariante a concluir a escritura de compra e venda de um bem que o falecido já havia negociado e recebido o pagamento em vida, mas que ainda não foi formalmente transferido.
Ou seja: se a pessoa falece após ter vendido o imóvel, mas antes de lavrar a escritura, no entanto, deu prova de pagamento (recibo) e o contrato poarticular de compra e venda teve firma reconhecida, além de ter cumprido os rquisitos básicos do contrato, o negócio pode ser finalizado diretamente em cartório, sem ação judicial, desde que a obrigação esteja comprovadamente quitada e contratada antes do falecimento.
A relação entre o artigo 1.202 e o contrato de compra e venda
É nesse ponto que entra a importância de um contrato de compra e venda bem redigido.
O contrato é o documento que comprova a existência da obrigação contratada em vida e serve de base para aplicação do artigo 1.202.
Um contrato mal elaborado — sem datas claras, sem cláusulas que comprovem o pagamento ou com assinaturas incorretas — pode impedir a utilização do procedimento extrajudicial, obrigando os herdeiros e o comprador a provienciarem o inventário para concluir a transferência do objeto, seja móvel ou imóvel, o que aumenta custos e tempo de resolução.
Por isso, é fundamental que o contrato:
- identifique corretamente comprador e vendedor, com qualificação completa;
- descreva detalhadamente o imóvel, conforme matrícula;
- apresente o valor e as condições de pagamento, com recibos ou comprovantes anexados;
- contenha data certa e assinatura das partes;
- preveja cláusula de quitação e obrigação de transferência futura por escritura pública.
Benefícios da regularização extrajudicial
Quando o contrato está regular e o pagamento se comprova por documentos, o inventariante lavra a escritura diretamente em cartório, representando o espólio.
Isso traz benefícios significativos, como:
- celeridade, pois evita um processo judicial de obrigação de fazer ou adjudicação;
- redução de custos, já que não há custas processuais;
- segurança jurídica para o comprador, que passa a ter o imóvel devidamente registrado em seu nome.
Conclusão
O artigo 1.202 do Código de Normas da CGJ/SC representa um avanço no planejamento sucessório e na regularização imobiliária.
Entretanto, sua aplicação depende diretamente da qualidade do contrato de compra e venda firmado em vida pelo falecido.
Portanto, contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial tanto para redigir contratos claros e seguros quanto para conduzir o inventário da forma mais eficiente possível — evitando judicialização desnecessária e garantindo que os negócios firmados em vida sejam respeitados após o falecimento.
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